提高财商多赚钱第二部分第3章提高财商的5种力量（13）在线免费阅读

如果小刘不采取现金投资方式，而是采取首付40%的方式购得两套公寓，这样花去16万元，余款用于购房及装修。每年租金每套房屋也都是2万元，每年还贷每套房屋大概在1万元，每年每套房屋净剩1万元；这样3年后，小刘后面这两套房屋市值是20×21×50%=60万-20万（未还贷款）＝40万元，加上房租收入1万×2×3＝6万元。这样6年后小刘投资房地产总市值为45万＋72万＋40万＋6万＝982万元，通过杠杆作用，从第一套开始最初投入的5万元，6年后变为982万元，翻了将近20倍（为了便于大家理解，上述数字没有计算房屋在交易过程中的税费、行政收费、房屋折旧费）。后面就可以根据这种方法不停地把房地产投资滚大，从而享受租金回报，资产增值收入。
使用贷款产品来操作房地产投资，简单地说就是借用金融机构的资金来为自己赚钱。但是，前提是对房产下一阶段的走势的预判非常乐观的情况下，使用金融杠杆吃进房产。在开始的阶段，投资者被允许使用金融杠杆的空间是非常小的，原因非常简单，因为贷款的来源是金融机构，为了保护自己的资金安全，金融机构必须考虑到贷款客户是否可以承担得起每月的还款额，而且要考虑到一旦客户的资金链出现问题，通过担保人连带责任或者拍卖客户抵押的房产可以追回所贷出资金。
通常情况下，贷款机构会根据贷款者的收入情况考虑其是否可以承担每月的还款压力，而还款能力的判定全部取决于贷款者的可确定收入，如工资、公司收入等。金融机构根据这些条件评判投资者的还款能力来确定发放贷款。如果条件达不到银行条件标准，贷款者很难贷到很高比例的贷款，即使贷到了，也必须支付高得多的贷款成本。但在实际操作上，很多人都可以想方法做到，甚至做到“零首付”，也就是说，用“零成本杠杆”来撬动房产。毫不客气地说，在我们周围，不排除不良贷款和泡沫成分。这需要投资者首先判断好房产走势；其次就是所投资的房产如何产生出好的现金流，提高收益，这都需要投资者有很好的财商来运作。如果这两点把握不好，房价涨到一定的程度就涨不上去了，后面没人接盘，房子卖不出去，高额利息还要不停地支付，就会成为前面那个最后一个入市的倒霉蛋G，无力偿还银行贷款，只有把房子甩给银行，如果大面积出现这种情况，也就是“次贷危机”了。
实际上，杠杆这种力量可以应用到商业的各个实体领域。在商业上典型的“合同定金方式”就是杠杆作用的典型实例，人们在货物交易时，通过签订合同，预付定金获得一些货物未来的购买权，当所签订货物价格的市价有大的起伏时，获得收益或者承担损失。比如2007年11月份签订2008年3月一份钢铁交易合同，交易额是1亿元，定金是1000万元，到了2008年3月，这份钢铁合同市值涨了20%，也就是说即使转让这份合同，就可以获得2000万元的利润回报。这就是杠杆的正作用。同样，如果2008年钢铁价格跌了20%，你不去履约这个合同，你将损失1000万元。
我们通过杠杆力作用看，在这个应用杠杆原理的过程中，需要3个条件。
（1）杠杆；
（2）支点；
（3）产生杠杆效应。
也就是说，如果没有杠杆——启动资金（自筹或者借贷），很难形成杠杆效应；如果没有支点——国家政策以及商业规则更不能形成杠杆效应；如果整个活动不能增值，即使有杠杆，找到支点，也不能创造财富，甚至产生负债，在资本运作上，人们把这种杠杆效应定义为投资财务杠杆（也属于金融杠杆范畴

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