用百米冲刺的速度跑马拉松的中国房价！房价！房价！（6）四、国土部的理论在线免费阅读

中国应该属于地紧人多的国家才对，但中国的地价占房价的比重竟然如此之低，我想，恐怕中国的土地出让制度有重大缺陷。
曾经在网上看到这么一条新闻：
中新网6月23日电再有两天将迎来第19个全国土地日，今年全国土地日的主题是"保障科学发展，保护耕地红线"。日前，有专家称，由于守红线，导致土地偏紧、地价偏高，影响房价。对此，国土资源部副部长鹿心社指出，守18亿亩耕地红线不会影响到房价，说保18亿亩耕地红线推涨了房价，没有根据，也没有道理。
鹿心社表示，首先需要肯定的是，守18亿亩耕地红线不会影响到房价。也就是说我们在进行土地利用总体规划时，既强调把18亿亩耕地红线保住，同时也为发展建设、特别是住房用地留下了足够的空间。他强调，"不管中国的土地多么紧缺，居民正常的住房用地需求我们还是要保障"。
另外，鹿心社还指出，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。国土资源部调查了620个房地产开发项目，在东部、中部、西部有不同的类型。调查结果表明，目前在中国，地价占房价的15%-30%，平均是23.2%。与国际水平比较，美国是28%，加拿大是24%，英国是25%-38%，韩国是50%-65%，日本是60-75%，新加坡是55%-60%，中国的比例远低于我们的邻居。从中国的地价水平看，说保18亿亩耕地红线推涨了房价，没有根据，也没有道理。
看了这条新闻，我实在不敢苟同国土部的结论。从地价占房价的比例低，得出土地供给不是影响房价的主要原因，这里面的道理并不清楚。让我举一个极端点的例子吧，注意这只是一个例子：假设国土部决定，为了紧守土地红线，从今年起，北京每年只批一幢m/loupan/gongyu/list_0/0.shtml
公寓楼的地。然后这块地以1000元人民币的价格卖给，比如说，北京首创集团。很显然，如果北京真的每年只批一幢公寓楼的地，给定北京每年有这么多人要买房居住的前提，北京的房价一定会高得离谱，每平米十万二十万元不是没有可能。在这种情况下，如果计算北京的地价占房价的比重，最后的结果会接近于0。基于此，你能得出结论说因为地价占房价的比例接近于0，所以北京的房子卖到二十万元一平米和土地政策完全无关吗？绝对不能！事实上，在这个例子里，推m/special/gaofangjiaganbuzouyetuzi/
高房价的最主要原因，就是过紧的土地供应和低价向房地产开发商出售土地。
举这个例子不是说这就是在中国发生的实际情况，而是说地价平均而言只占房价的23％可以是因为做分母的房价太高了，也可以是因为做分子的地价太低了，或者两者同时存在。不能通过一个比例就轻易得出房价没有受到土地政策影响的结论。
但究竟什么比例才是合理的比例？我们再仔细看鹿心社提供的这组数据，会发现其中透露出不少有用的信息：越是地广人稀的国家，比如说美国和加拿大，地价占房价的比重越低；越是地紧人多的地方，比如说韩国、日本和新加坡，地价占房价的比重越高。这本身非常符合经济学原理。打个比方说，在美国内华达州方圆几十里没有一个人的沙漠里盖房子，那里的地几乎是不用花钱的，房价最后基本上取决于建筑成本，地价占房价的比例自然会很低。但如果你换到东京的市中心盖房子，那建筑成本相对于地价，也许可以忽略不计，最后那里的房价构成中大部分应该是地价才对。
中国虽然国土面积广大，但因为多山、多高原、多荒漠，适合人类居住的部分其实并不算太大。更何况，中国庞大人口中的大多数都集中在东部狭小的沿海地区。从中国人口的实际分布看，中国应该归于地紧人多的国家才对。但中国的地价占房价的比重竟然如此之低，让我不得不说，恐怕中国的土地出让制度有重大缺陷。土地似乎是过于便宜地提供给了房地产开发商，而土地供应量又偏小，从而帮助推高了最终的房价，结果导致开发商从中获得了极为丰厚的利润。前面举的关于北京的那个假设，就是这样一种情形，尽管有点极端。
如果我对中国地价占房价比例偏低的解释是正确的，那么土地政策的方向应该截然不同。国家应该增加土地的供给，从而帮助抑制最终的房价。同时，在土地出让的过程中，真正做到公开、公正和透明，使得开发商不可能低价拿地和屯地。这样中国的地价最终会上升，但房价却会下来。这样，地价占房价的比例虽然上去了，但开发商的暴利也下来了。
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五、何不租房
任何认为在目前的房价和租金水平下，买房比租房更划算的人，其实都在不自觉地论证：如果把买房带来的各种显性与隐性回报考虑进来，那么房价相对于租金并不算高。
很多人认为中国房价有泡沫的一个理由是：中国的售租比（房价/租金）太高。这本身是一个很有说服力的论据。毕竟，如果没有租金作为支撑，房价可能就是虚高了，也就是有泡沫。但一个问题是：如果大家真的认为现在房子的售租比高得不合理，认为房价有泡沫，为什么有那么多家庭选择买房而不是租房？如果房价不能被现在和未来的租金所支持，那租房严格说来应该比买房划算。
我听过很多不得不买房的理由：买房可以带来安全感；租房比较麻烦，装修差，和房东关系不好处；老是要搬家；买房才能有户口，才能享受各种社会福利；有房才有面子；还有就是传统，中国的家庭希望拥有自己的房子，特别是对新婚夫妇来说，双方父母都希望子女能在自己的房子里结婚等。
但这些理由，其实都是在论证，在其他条件一样的情况下，中国的售租比确实会相对较高。因为上面的那些理由实际都是在说，在中国，拥有自己的房子所带来的"便利"要超过租房所带来的"便利"。租一套价值100万元的房子也许只需每月支付2500元，但拥有一套100万的房子所带来的潜在便利、减少的麻烦以及增加的稳定和幸福感，要远远超过2500元。或者更直白一点，即便租房绝对得便宜，很多人还是会觉得买房更舒服、更划算。任何认为在目前的房价和租金水平下，买房比租房更划算的人，其实都在不自觉地论证：如果把买房带来的各种显性与隐性的回报考虑进来，那么房价相对于租金并不算高。请注意，这里并不是说房价在绝对意义上不高，而只是相对租房而言。
我一直觉得，如果一个人如果真的觉得房价有泡沫，虚高了，就应该忍住不买房、先租房，等泡沫破了再买。忍受那点麻烦，一点点不安全感和可能的多次搬家，是可以带来显著经济回报的。如果一个人既认为有泡沫，可仍然决定买房，这两件事情是存在矛盾的。对绝大多数家庭而言，一辈子最大的开支可能就是房子了，这么做少说也是拿自己人生中也许最重要的一笔投资冒险。
没错，所有人都需要房子住。但有地方住并不意味着必须买房。美国的住房拥有率多年以来也就是2/3左右，剩下1/3的家庭没有自己的房子。在欧洲不少国家，比如德国和法国，住房拥有率还要更低。在德国只有不到一半的家庭拥有自己的房子，大家也没有都睡在马路上。
如果真的认为售租比太高，那何不租房？这才是对m/special/gaofangjiaganbuzouyetuzi/
高房价最好的报复。
六、何不买房
中国房价偏高的原因有很多，现在还要加上一条：投资渠道缺乏。如果中国能有一个有效的金融市场，能够使得老百姓通过其他渠道投资的回报率达到5％甚至10％，那么中国房价上涨的压力恐怕要小很多。
我和谷主在美国是租房住的。在我们所住的地段想要买下我们租的房子，即便在美国房市如此低迷的情况下，仍然是比较困难的。我和谷主计算过我们房东的买房回报率，结论是：回报率不算太差，也不算太高，大约一年在4～5％左右，属于一项比较稳健的投资。这个回报率比起存银行只稍微好一点。房东如果愿意接受一些风险，那么超过这个回报率的投资机会还有很多。
中国的金融市场和美国的差别很大。我们主要的特点是：老百姓即使有了钱，也没有太多的投资渠道。股市基本上还带有赌场的特征，债券市场基本上不向个人投资者开放，直接投资实业或者通过非正规金融渠道放贷也不是很多人能够做或者敢于做的。剩下的投资渠道，基本上就是买房或者存银行。很多年来，中国居民手上的金融资产还是以银行存款为主。
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但运用一点简单的算术就不难得出，从回报率看，在中国买房要比存银行划算得多。
举个例子说吧。假设你有100万，当然你可能会说这不是个好假设。你可能没有这么多钱，不过中国很多人有。而且，即使一个小家庭没有，算上爹妈、老丈人丈母娘，能凑出100万的家庭就不少了。如果你有100万，你可以选择把这100万存在银行里。现在5年期定期存款的利率是3.6%，这应该是个人能够拿到的最高存款利率。然后假设一年的通胀率是2％，这是相当温和的通胀，那么把钱存银行再剔除通胀因素后的真实年回报率就是大约1.6%。
你也可以选择买一套100万的房子。买房的回报率不是那么直接，需要做一些假设：
首先，不管买房是自住还是出租，房子都提供了"收入流"。如果是出租，收入流自然是租金；如果是自住，因为你享受了这个房子提供的服务，收入流还是这个房子的租金。也就是说，如果你在市场上购买这样的服务，你就要付出相应的租金。但你拥有了房子，所以就省下了原本需要支出的租金，于是虽然你没有直接拿到钱，但省下的就是挣下的，这仍然是你收入的一部分。
现在假设房价/租金比是33又1/3，也就是100万的房，一年能租3万元块，合2500元一个月，这个假设恐怕不算特别离谱吧？
其次，再假设在没有通胀的情况下，房子本身不会升值也不会贬值，租金不会涨也不会跌。换句话说，如果没有通货膨胀，现在100万的房子，10年后是100万，30年后还是100万。租金也是一样。在中国这样的国度里，这很明显属于一个非常保守的假设了。真实的房价和租金30年不涨，十分不可能。
最后，假设租金和房价会随着通胀一起水涨船高。也就是说，房子和租金是不会因为通胀而缩水的。这是真实资产的基本特点，就像黄金、大米一样，不会因为央行印了太多的票子而变得不值钱。房子和房子所提供的服务的价值，也不应该因为央行多印了票子而缩水。
做了这些假设之后，买房的真实年回报率是多少？很简单，3/100=3％。
存银行的真实回报率是1.6％，而买房的真实回报率是3％。孰高孰低已经十分清楚。而我上面的这个例子里，很可能高估了存银行的回报率，因为通胀率很可能会高于2％，比如2010年7月的通胀率就达到了3.3％。同时也很可能低估了买房的回报率，因为租金随着城市人口的增加会上涨，房价也有可能会涨。如果中国的通胀水平上去了，人们通过真实资产来保值的意愿加强，租金和房价上涨得会更快。因此，买房的回报率不仅比存银行的回报率高，而且可以抵御通货膨胀。在只有存银行和买房这两种投资手段可以选择的情况下，买房是一种相当有吸引力的保存财富的方式。
因此，即使纯粹从赚取更高的投资回报率和保值的角度考虑，很多有闲钱的人也会选择买房。这些人未必主观上想m/news/touzi/detail_2010_04/06/511429_0.shtml
炒房，但他们行为的结果最终会推m/special/gaofangjiaganbuzouyetuzi/
高房价。
所以说，中国房价偏高的原因有很多，现在还要加上一条：投资渠道缺乏。如果中国能有一个有效的金融市场，能够使老百姓通过其他渠道进行投资的回报率达到5％甚至10％，那么中国房价上涨的压力恐怕要小很多。因为那时，通过别的投资渠道得到的回报率相当可观，于是有闲钱的人未必会有动力把钱投向房地产。5％～10％的回报率并不是信口胡说，根据北大（卢峰、宋国青等）和清华（白重恩、钱颖一）两组经济学家前两年用不同方法独立进行的测算，中国资本的回报率大约是10％。中国一年的经济增长率也在10％左右，在这样一个环境里，10％的投资回报率在不少行业都可以轻松实现。
用百米冲刺的速度跑马拉松的中国房价！房价！房价！（9）
前面说了这么多，都是在做思想游戏，那真实的数据情况怎么样呢？其实也许不需要看数据，很多人都知道在中国存在银行里的钱几乎是没办法保值升值的，但就算不存银行，钱也没有别的地方放。还是看看真实的历史数据吧，也许能让我们个人的印象得到更确实的印证。
中国的存款利率和通货膨胀率是比较容易得到的，因此真实回报率也比较容易计算。所以，我就依据数据计算了一下，做了两幅图。第一幅图是1989年以来中国的一年期真实存款利率，也就是当年平均的一年期名义存款利率减去当年的平均通货膨胀率。之所以从1989年开始，因为这是我可以找到的最早的数据。
从这幅图可以很明显地看出，首先中国的实际存款利率很多年以来都是负的，换句话说，存款的利息不足以补偿通货膨胀引起的资产缩水，钱在购买力的意义上越存越少了。其次，即使在正的年份，也没有正得很多，最高的时候也就6％出头，比起中国10％的投资回报率还是低不少。但实际利率在负的年份可以非常负，这是因为中国曾经经历过相当恶性的通货膨胀。中国在80年代末期和90年代中期，由于通货膨胀率过高，人民银行还先后两次引入过"保值储蓄"。"保值储蓄"虽然能够在一定程度上缓解通货膨胀带来的负实际利率现象，但没有在真正意义上消除通胀的负面影响。因此，尽管由于"保值储蓄"的存在，使得80年代末和1993～1995这两个时期的回报率也许没有看上去那么负，在那两个时期里储蓄的实际利率为负仍然是不争的事实。
根据各年回报率的数据，我又做了一个计算：假设你在1988年底存进银行100元人民币，然后每年都把利息存进去，最后在2008年把所有的钱一次性取出，这些钱折合成1988年的人民币会值多少钱？我的计算结果是97元，比最初存进去的钱还少。这就意味着，在1989年～2008年这二十年里，银行存款的真实回报率平均起来是比较接近于0的一个负数。如果只看2000～2008这几年，平均真实回报率也只有0.3。因此，从历史记录上看，在前文中假设银行存款1.6的真实回报率不是太低了，而是太高了。
如果"真实回报率"这个经济学的概念让很多人觉得不直观，那我们也可以用更直观的方式来反映同样的事情。于是我做了下面这幅图。右侧的柱子是如果你在1988年底存进银行100元，然后把每年的利息也存进去之后，每年你在银行的储蓄余额。1988年的100元，到了2008年会变成300元。请注意，2008年的300元，因为通胀的原因，并没有比1988年的100元更值钱。前面已经说了，2008年的300元按购买力计算只相当于1988年的97元。左侧色的柱子是一个假想的情形，就是如果银行的利率始终比通胀率高1.6%，也就是保证存款的真实回报率能达到1.6%。这样1988年的100元，到了2008年就应该是404元。404元要比300元多出34.6％，这就是正的1.6%的真实回报率和中国的实际回报率，在20年里拉出的差距。
而如果你在1988年把这100元钱投进了房地产呢？当然，那个年代还没有m/p?doc-view-59
商品房，也不存在投向房地产的说法，但也许不用任何计算，如果1988年的时候真的允许把钱投入房地产，那个时候的100元，到了今天怕是能值1000元、2000元也不止，绝对要比存银行划算很多。
所以说，从历史数据上看，在过去20年的任何一个时点买房，恐怕都比存银行强。当然，历史不代表未来。虽然，历史总是会重复自己。
中国的投资渠道少的现实，在未来相当一段时间里还会继续下去。中国的存款利率低，在很长一段时间里也会继续存在。这就意味着，过去20年的历史很可能还会向着相同的方向沿续。如果真是如此，那何不买房？
中国货真的便宜吗中国货真的便宜吗(1)
《红楼梦》开篇处说"假作真时真亦假，无为有处有还无"，关于中国贸易补贴的讨论怕就是这样。一条"中石油、中石化贱卖成品油给外国人"的网上消息，激起千层浪。原本就"被千夫所指"的两大石油巨头一下子受到被"万人唾骂"的VIP礼遇。可惜的是，中国在政策层面的出口倾斜及背后的隐性补贴仍不引人注目，甚至不为人所知。即便中石油和中石化的确在补贴国外消费者，这种补贴和中国在整个出口产业对国外消费者的隐性补贴相比，极难望其项背，比肩。补贴低端出口行业还会产生另外一个后果，延缓产业升级和阻碍经济可持续增长。
《便宜的中国货牺牲了谁？》讨论分析了在中国货便宜的背后，除了廉价的劳动力和不断增长的劳动生产率，中国对出口的各种隐性补贴达到每年上万亿人民币，而且这仅仅是静态的损失。《"吊着输液管"的竞争力》进一步指出，这种隐性补贴还将导致动态损失，让中国的产业结构困于不可持续的低端产业，阻碍产业升级。《"卖国"的中石油和中石化》将分析两大石油公司将石油贱卖给外国人的传闻是否属实。经过简单的税费调整计算，笔者发现两大石油公司的出口成品油价格和国内的售价相当接近，并无网上危言耸听的出口油价只有国内售价40%的情况。而且，考虑到进出口的成品油中有相当一部分属于加工贸易，更难在现有的数据信息下得出两大石油公司贱卖成品油的结论。更深想一层，逐利的两大石油公司又有什么动机贱卖石油呢？《报复性的关税惩罚了谁？》则是从反面看贸易问题，通过中国和美国在鸡肉和轮胎问题上的博弈，讨论为什么惩罚对手最后伤害的还是本国消费者，而且也未必能带来所谓的就业。
一、便宜的中国货牺牲了谁？
如果将上述补贴加总，说中国对出口商品的隐性补贴将达到每年1万亿到2万亿元，我不会对这个数字感到惊讶。如果真是这样，中国货不便宜才怪。
所有要求中国将人民币升值的国家，其实都在抱怨同一件事情：你卖给我的东西太便宜，求你涨点价吧。涨价的方式就是人民币升值。每当我看到这样的要求，总会想起周星驰电影里的一句台词：竟然还有这么贱的要求。
中国生产的东西便宜，这件事情本身并不奇怪。你可以为之找到很多理由，比如由于农村还有不少剩余劳动力，导致中国的劳动力价格比较低。比较奇怪的是，中国生产的东西不仅便宜，而且越来越便宜。也就是说，过去这些年，中国出口产品的价格相对于进口产品的价格越来越低，中国的贸易条件正在不断恶化，。这恐怕就不能用中国劳动力的低价格来解释了，因为过去这些年，中国劳动力的价格并没有变得越来越便宜，相反，劳动者工资水平的提高是没有太多争议的，就算没有统计数字显示的那么快。
导致东西越来越便宜的原因可能是多种多样的。可能是由于中国劳动生产率的快速增长，单位成本降低了，因此即使东西卖得便宜，钱也不少赚；也可能是由于中国补贴出口，从而人为压低了出口商品的价格。
问题是，中国真的在补贴出口吗？如果是，那钱是从哪里来的？中国的财政支出里并没有"出口补贴"这一项。如果出口补贴真的来自财政支出，那么只能说中国没有把出口退税定义为出口补贴，因为国际通行的出口补贴做法是完全退税。但我个人觉得，中国确实是在通过各种方式对出口进行隐性补贴，下面可以举几个例子：
中国货真的便宜吗中国货真的便宜吗(2)
补贴一：人民银行的对冲成本。维持目前的人民币汇率，不是不需要成本的。这个成本完全由人民银行承担。成本的精确计算也许只有人民银行清楚，在这里我们可以通过一个例子做个粗略的估计。需要强调的是，实际的成本计算需要考虑很多复杂的细节，下面的例子是非常不严谨的。为了维持汇率稳定同时防止通胀，这些年来人民银行一直在进行对冲操作。所谓对冲操作，就是一边用人民币购买市场上的美元以抑制升值压力，一边通过发行央票、回购等公开市场操作回收放出去的人民币。发行央票和回购都是要付利息的，人民币利息；买来的美元则由人民银行投资于国外，其中至少8000亿美元投资了美元债券（实际的数额可能会更大），收取美元利息。支付的央票利息和收回的美元国债的利息之间，有一点差距。从利差角度讲，人民银行可能亏一些，但不算太多。问题是，这些年来美元一直在贬值，不仅相对于人民币贬值，而且是相对于全世界绝大多数货币贬值。根据国际清算银行计算，2003年以来，美元的名义有效汇率每年贬值3％，所以这每年3％的损失要由人民银行承担。虽然在会计意义上，这些损失未必直接反映在人民银行的资产负债表上，但在经济意义上，损失已经发生了。8000亿美元国债每年损失3％，也就是每年240亿美元，相当于每年1600亿人民币。这些钱到哪里去了？人民银行亏损了，就意味着一定另外有人赚了。赚钱的就是出口商和热钱。一旦出口商把出口获取的美元换成人民币，他们就逃脱了每年贬值3％的命运，因此在实质上，人民银行隐性地补贴了出口商。对热钱也是一样，这种补贴最后就转变成热钱的利润。
补贴二：低利率和低工资。人民银行的补贴比起中国老百姓被迫对出口进行的补贴，恐怕只能算是小巫见大巫。根据清华大学白重恩教授和北京大学卢峰教授等人的研究，中国的真实资本回报率大约在10％左右。而中国的实际存款利率接近于0。也就是说，老百姓把钱存在银行里几乎是零利息的，但这些钱被贷出去之后，能够创造10％左右的回报。这些回报，或者说利差，存款的老百姓没有享受到，最终都被银行和企业分了。如果企业都是内销，那么肥水不流外人田，外国人并没有沾光。但问题是，中国的企业很多都是出口企业，这些企业因为可以获取非常便宜的资本，所以能用更低的成本生产，用更低的价格出口，最后让国外消费者享受便宜的中国商品。中国居民存款大约有20万亿元，一年10％的利差就是2万亿元。假设外向型企业获得其中四分之一的贷款，也就是一年5000亿元，这5000亿元中的不少最后都变成了对国外消费者的补贴。
另外，这些年来中国居民的收入增长速度低于中国经济增速，而企业和政府收入的增长速度快于经济增速。和这件事情对应的是，居民工资的上涨速度相对滞后，而企业利润的增长速度较快。简单地说，企业利润增长的原因之一是工资支出的相对下降。也就是说，挣工资的在补贴开公司的。当企业出口商品的时候，补贴就会被低廉的工资以低价的商品形式间接地转移给国外消费者。
补贴三：环境和生态。中国外向型经济的快速增长，是以环境和生态的恶化为代价的。如果所有企业都做到环保排放达标，那么中国企业的生产成本绝不会像现在这么低。这也是对企业的间接补贴，是亿万老百姓和他们的子孙后代在为当下的中国企业提供补贴。我们又知道，中国很多高能耗、高污染的产品都是用于出口的，所以这些补贴最终等于又贴给了外国人。
如果将上述补贴加总，说中国对出口商品的隐性补贴将达到每年1万亿到2万亿元，我不会对这个数字感到惊讶。出口的越多，补贴的越多，如果真是这样，中国货不便宜才怪。

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