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本题添加时间：2023/4/12 14:35:00
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甲将一栋楼房出租给乙，租期三年，一年后，甲向丙借款100万元，期限为一年，以该楼房作为抵押物并办妥相关抵甲登记手续，借款期限届满，甲无力偿还债务，丙遂向法院起诉，要求拍卖该栋楼房以实现抵押权，并主张优先购买权，乙得知后也主张优先购买权，经评估，该栋楼房价值200万元。根据上述案情，请回答：
(1)乙是否享有优先购买权？请说明理由。
(2)丙是否享有优先购买权？请说明理由。
(3)如果案外人丁愿出价300万元，则丁在什么情况下可以购得此房？请说明理由。

答案是:答案：(1)乙享有优先购买权。
　　《合同法》第230也规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。乙为承租人，故其享有该栋房屋的优先购买权。
　　(2)丙不享有优先购买权。
　　丙是抵押权人，该楼房作为抵押物已经办理抵押登记手续，抵押权人享有优先受偿权，但不享有优先购买权。故本题中不存在承租人的优先购买权与抵押权的竞合问题。
　　(3)丁取得房屋所有权的条件是：丁所支付房价较高，且代替甲清偿债务以消灭抵押权。
　　《合同法》第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。乙享有优先购买权的条件是在同等条件下，即所付房屋价款相同数额的情况下可优先购买。所以丁只有支付房价高于乙时才可能取得房屋所有权。
　　《物权法》第191条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本题中抵押权期限届满，丁若想取得房屋所有权还需代替甲清偿债务以消灭抵押权。
　　因此丁取得房屋所有权要满足两个条件，一是丁所支付房价高于乙，二是代甲清偿100万债务以消灭抵押权。


出自 兰州大学民法学  学起plus弘成系统

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